Torpaq icarəsi müqavilə əsasında əvəzi ödənilməklə torpaqdan müddətli istifadə etməkdir. İcarəyəverənlə icarəçinin münasibətləri torpaq icarəsi müqaviləsi ilə tənzimlənir.

Torpaq icarəsi müqaviləsinə görə icarəyə verən əvəzi ödənilməklə icarəçiyə müəyyən müddətə torpaq sahəsindən istifadə hüququnu verməyi öz öhdəsinə götürür, icarəçi isə torpaq sahəsini müqavilə şərtlərinə və torpaq qanunvericiliyinin tələblərinə uyğun istifadə etməlidir.

Torpaq icarəsi müqaviləsi Azərbaycan Respublikasının torpaq qanunvericiliyinə uyğun tərtib olunmalıdır.

Torpaq icarəsi müqaviləsində torpağın subicarəyə verilməsi, satın alınması, torpaq və mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər şərtlər də nəzərdə tutula bilər.

Müqavilədə icarə predmeti dəqiq müəyyən edilməlidir. Belə ki, müqavilədə torpaq sahəsini müəyyən etmək üçün lazımi məlumatlar olmadıqda (yerləşməsi, sahəsi, sərhədləri, torpaq sahəsinin təsviri və s.) müqavilə etibarsız hesab edilə bilər.

Müqavilənin forması və dövlət qeydiyyatı

İcarə münasibətlərinə girməkdən öncə icarə obyektinin təsvirini tərəflər birlikdə tərtib etməlidirlər və onun həmin andakı vəziyyəti qeyd edilməlidir. Sonra tarix göstərilərək imza atılmalıdır. Müqavilə yazılı şəkildə tərtib edilir və notarial qaydada təsdiq edilir. Əgər icarə müqaviləsi torpaq sahəsi üzərində icarə müddətini 11 aydan çox göstərərsə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən qeydiyyatdan keçirilməlidir. Və icarəçi istifadə hüquqununu təsdiq edən çıxarış əldə edir.

Müqavilənin predmeti

Torpaq icarəsi müqaviləsinin predmeti icarəyə verənin mülkiyyətində olan torpaq sahəsini əvəzi ödənilməklə icarəçiyə müəyyən müddətə istifadəyə verməsidir. Azərbaycan Respublikasında torpaq sahəsi üzərində dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyət növləri mövcuddur.

Azərbaycan Respublikasında torpaq sahəsi üzərində aşağıdakı mülkiyyət növləri mövcuddur:

• dövlət mülkiyyətində olan torpaqlar;
• bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar;
• xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar.

Mülkiyyət hüququnun subyektləri — dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələri üzərində — Azərbaycan dövləti, bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələri üzərində — bələdiyyələr, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələri üzərində — Azərbaycan Respublikasının vətəndaşları və hüquqi şəxsləridir.

Torpaqlar torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyənləşdirilmiş qaydada mülkiyyətçilərin və ya onların vəkil etdiyi orqanların qərarı (razılığı) ilə bilavasitə və ya torpaq müsabiqələri və ya hərracları vasitəsi ilə icarəyə verilə bilər.

Torpaq icarəsi müqaviləsində icarəyə verilən torpaq sahəsinin ölçüsü, keyfiyyət kateqoriyası, təyinatı, icarənin müddəti, icarə haqqı, ödənilmə qaydaları, torpaqların istifadəsi, mühafizəsi və keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması şərtləri, habelə torpaq qanunvericiliyi ilə və AR Mülki Məcəlləsi ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtlər nəzərdə tutula bilər.

Torpaq sahələri qanunvericiliklə həm kirayə müqaviləsinin, həm də icarə müqaviləsinin predmeti ola bilər. Misal üçün, torpaq yalnız şəxsi istehlak məqsədləri üçün istrifadə edildikdə - kirayə, təsərrüfat məqsədləri üçün istifadə edildikdə isə icarə müqaviləsi hazırlanacaqdır.

İcarə münasibətlərinin subyektləri

Torpaq üzərində icarə münasibətlərinin subyektləri Azərbaycan Respublikası, bələdiyyələr, Azərbaycan Respublikasının hüquqi şəxsləri və vətəndaşları, habelə əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər, beynəlxalq birliklər və təşkilatlar, habelə xarici dövlətlərdir.

Azərbaycan Respublikası adından icarə münasibətlərində öz səlahiyyətləri daxilində müvafiq icra hakimiyyəti orqanları iştirak edirlər.

Bələdiyyələr icarə münasibətlərində Azərbaycan Respublikasının qanunvericilik aktları ilə bələdiyyələrə verilən səlahiyyətlər daxilində iştirak edirlər.

Azərbaycan Respublikasının hüquqi şəxsləri və vətəndaşları icarə münasibətlərində icarəyəverənlər və icarəçilər kimi iştirak edirlər.

Əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər, beynəlxalq birliklər və təşkilatlar, habelə xarici dövlətlər icarə münasibətlərində yalnız icarəçilər və subicarəçilər kimi iştirak edə bilərlər.

Müqavilənin müddəti

Bildiyimiz kimi icarənin müddətləri müqavilə şərtləri ilə müəyyənləşdirilir. Lakin, torpaq sahələrinin icarəyə götürülməsinin müddət məhdudiyyətları vardır. Belə ki,

Bundan başqa, AR Meşə Məcəlləsinin 22-ci maddəsinə görə meşə bitkiləri ilə örtülü olmayan meşə və qeyri-meşə torpaqları meşələrin bərpası məqsədilə təyinatı üzrə meşə istifadəçisinə (icarəçi) icarəyə müqavilə əsasında müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (icarəyə verən) tərəfindən 1 ildən 49 ilədək verilə bilər. Meşə fondu torpaqlarının subicarəsi qadağandır.

Qeyd etmək lazımdır ki, icarə müqaviləsinin müddəti müqavilənin vacib şərtlərindən hesab edilmir.

Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir.

Əgər hər hansı torpaq sahəsinin icarəsi müqaviləsi bağlanarkən icarə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilənin ləğvinə yalnız azı 6 aylıq xəbərdarlıq müddətini gözləmək şərti ilə ilin sonunda yol verilir.

Bundan başqa, müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra icarəçinin müqaviləni təzələmək hüququ vardır.

Torpaq icarəsi haqqı

Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarə haqqı tərəflərin razılığı ilə müəyyən olunur.

Dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi və hərraca (müsabiqəyə) çıxarılan dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının ilkin qiyməti (qiyməti) onların təyinatından, sahəsindən, coğrafi yerləşməsindən və keyfiyyətindən asılı olaraq müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən təsdiq edilmiş normativlər əsasında müəyyənləşdirilir. Həmin sənədlərdə torpağın normativ qiyməti, torpaq vergisi, habelə tələb və təklif nəzərə alınmalıdır.

Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlara təklif tələbi üstələdiyi hallarda dövlət mülkiyyətində olan torpaq üçün icarə haqqı, hərraca (müsabiqəyə) çıxarılan dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar üçün isə torpağın icarə haqqının ilkin qiyməti (qiyməti) güzəştli müəyyən edilə bilər.

İcarə haqqının ödənilməsi formaları və qaydaları torpaq icarəsi müqaviləsi ilə müəyyənləşdirilir.

Yüklülüklər və vergilər

AR Mülki Məcəlləsi, Maddələsinin 709-cu maddəsinə əsasən:

İcarə müqaviləsində ayrı şərtlər nəzərdə tutulmamışdırsa, icarəyə verilən torpağın yüklülüklərini və ondan tutulan vergiləri torpaq və vergi qanunvericiliyi ilə müəyyənləşdirilmiş qaydada torpaq mülkiyyətçisi ödəməlidir.

Eyni zamanda, Torpaq icarəsi haqqında AR Qanunu-na əsasən:

İcarəyəverən torpaq vergisi tədiyəçisi olduqda, torpaq vergisi icarə haqqının tərkibinə daxil edilir. İcarəyəverən torpaq vergisi tədiyəçisi olmadıqda, icarə haqqının tərkibində torpaq vergisi nəzərə alınmır.

Tərəflərin hüququ və vəzifələri

İcarəyə verənin hüquqları

İcarəyəverənin hüquqları aşağıdakılardır:

• icarəyə verilmiş torpaq sahələrinin təyinatı üzrə istifadəsinə və icarə müqaviləsinin şərtlərinə əməl edilməsinə nəzarət etmək;
• icarəyə verilmiş torpaq sahələrinin istifadəsi, keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması, qorunması və mühafizəsi barədə icarəçilərdən məlumatlar almaq;
• icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi, dayandırılması və (bələdiyyə torpaqlarına dair müqavilə istisna olmaqla) uzadılması barədə təkliflər vermək; [20]
• icarəçinin təqsiri üzündən icarəyə verilmiş torpaqlara vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək;
• icarəyə verilmiş torpaqlarda icarəyə verənin razılığı olmadan tikilmiş və quraşdırılmış binaların, qurğuların sökülməsini tələb etmək;
• qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş digər hüquqları həyata keçirmək.

İcarəyə verənin vəzifələri

İcarəyəverənin vəzifələri aşağıdakılardır:

• icarəyə verilən torpaq sahəsini icarə müqaviləsi və torpaq qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada icarəçiyə təhvil vermək;
• icarəyə verilmiş dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi özəlləşdirilərkən, bu sahənin satın alınmasını ilk növbədə icarəçiyə təklif etmək;
• icarə müqaviləsinin şərtlərinə əməl etmək, müqavilənin müddəti qurtardıqda və ya müqavilə vaxtından əvvəl ləğv edildikdə, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, onun razılığı ilə icarəçinin vəsaiti hesabına aparılmış tikinti işlərinin dəyərini ödəmək;
• İcarəyə verən AR Mülki Məcəlləsinin 714.1-ci maddəsinə uyğun olaraq icarəçiyə torpaq sahəsinin saxlanması və ya bərpası üçün icarəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ona ödəməyə borcludur.
• AR Mülki Məcəlləsinin 714.2-ci maddəsinə uyğun olaraq torpaq icarəsi üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdə icarəyə verən razılıq verdiyi və icarəyə götürülmüş torpağın dəyərini icarə müddətindən sonra artıran (dəyərin artımı) digər məsrəflərin əvəzini də icarəçiyə ödəməlidir.
• qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş digər vəzifələri həyata keçirmək.

İcarəçinin hüquqları

İcarəçinin hüquqları aşağıdakılardır:

• torpaq sahələrindən icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş həddə sərbəst istifadə etmək;
• icarə obyekti özəlləşdirildiyi, başqasına istifadəyə və ya icarəyə verildiyi halda həmin obyektə qoyulmuş investisiyanı icarəyəverəndən tələb etmək;
• icarə müqaviləsinin uzadılması üçün icarəyəverənə təklif vermək;
• icarəyəverənin razılığı ilə icarəyə götürülmüş torpaq sahələrində torpaqdan təyinatı üzrə səmərəli istifadə etmək məqsədilə tikililər və avadanlıqlar quraşdırmaq;
• icarəyə götürülmüş torpağın keyfiyyətinin təbii proseslər nəticəsində pisləşdiyi halda icarə haqqının azaldılmasını icarəyəverəndən tələb etmək;
• dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi özəlləşdirildiyi halda həmin sahənin ilk növbədə ona təklif edilməsini icarəyəverəndən tələb etmək;
• qonşu torpaq mülkiyyətçilərinin və istifadəçilərinin torpaq sahələrinə torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş servitut qoyulmasını tələb etmək;
• İcarəçinin torpağa əlavə etdiyi qurğunu götürmək hüququ vardır. İcarəyə verən qurğunun götürülməsinin qarşısını ağlabatan kompensasiya ödəmək yolu ilə ala bilər, bu şərtlə ki, qurğunun götürülməsində icarəçinin əsaslı mənafeyi olmasın. İcarəçinin götürmə hüququnu istisna edən razılaşmanın yalnız ağlabatan kompensasiya nəzərdə tutulduğu halda qüvvəsi vardır.
• qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş digər hüquqları həyata keçirmək.

İcarəçinin vəzifələri

İcarəçinin vəzifələri aşağıdakılardır:

• icarəyə götürülmüş torpaqlardan təyinatı üzrə istifadə etmək;
• icarə müqaviləsinin şərtlərinə və torpaq qanunvericiliyinin tələblərinə riayət etmək;
• icarəyə götürülmüş kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların mühafizəsi, keyfiyyətinin qorunması, bərpası və yaxşılaşdırılması üçün müvafiq aqrotexniki tədbirlər görmək;
• İcarəçi icarəyə götürdüyü torpaqdan onun təsərrüfat təyinatına uyğun lazımi qaydada istifadə etməyə borcludur. O, icarəyə götürdüyü torpaqda olan əşyaların, o cümlədən yaşayış və təsərrüfat binalarının, yolların, arxların, drenaj sistemlərinin və hasarların adi təmirini öz hesabına aparmalıdır.
• icarəyə götürülmüş torpaq sahələrini müqavilənin müddəti başa çatdıqdan sonra vaxtında geri qaytarmaq;
• icarəyə götürülmüş torpaq sahəsinə, ətraf mühitə və əhalinin sağlamlığına ziyan vurmamaq;
• torpaq sahəsindən istifadəyə görə icarə haqqını, digər tədiyələri vaxtında ödəmək;
• İcarəçi icarəyə götürdüyü torpaqda onun qorunması üçün zəruri tədbirlərin görülməsinə yol verməlidir.
• İcarəyə verənin icazəsi olmadan icarəçinin hüququ yoxdur ki torpağı üçüncü şəxslərin istifadəsinə versin, o cümlədən ikinci əldən icarəyə versin və ya birgə istifadə üçün torpağı tamamilə və ya qismən hər hansı kənd təsərrüfatı birliyinə versin.
• İcarəçi icarəyə götürdüyü torpağın təyinatını yalnız icarəyə verənin qabaqcadan icazəsini almaqla dəyişdirə bilər.
• Əgər icarəçi icarəyə götürdüyü torpağı hər hansı üçüncü şəxsə ikinci əldən icarəyə verirsə, həmin üçüncü şəxsin istifadə zamanı baş vermiş təqsiri üçün, hətta icarəyə verənin ikinci əldən icarəyə razılıq verdiyi halda da məsuliyyət daşıyır.
• qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş digər vəzifələri həyata keçirmək.

İcarəçi icarəyə götürdüyü torpağın yaxşılaşdırılması üçün tədbirlər görülməsinə yol verməlidir, bu şərtlə ki, həmin tədbirlər onun üçün hətta icarəyə verənin əsaslı mənafeləri ilə haqq qazandırıla bilməyən mənfi nəticələr törətməsin. İcarəyə verən bu tədbirlərin görülməsi üçün məsrəflərin və əldən çıxmış gəlirlərin əvəzini icarəçiyə həmin şəraitdə ağlabatan olan həcmdə ödəməyə borcludur. İcarəçinin xahişi ilə icarəyə verən ona avans verməlidir. Əgər belə tədbirlər nəticəsində icarəçi daha yüksək gəlir əldə edirsə və ya təsərrüfat lazımınca aparıldıqda əldə edə bilərsə, icarəyə verən tələb edə bilər ki, icarəçi icarə haqqının ağlabatan artımına razılıq versin, amma müəssisənin vəziyyətinə görə icarəçinin bu cür artıma yol verə bilmədiyi hallar istisna təşkil edir.

Tərəflərin məsuliyyəti

Əgər icarəçinin icarəyə götürdüyü torpaqdan istifadəsi müqavilə şərtlərinə uyğun gəlmirsə və icarəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq, o, bu cür istifadəni davam etdirirsə, icarəyə verən icarəçinin öz müqavilə vəzifələrini icra etməməsi barədə iddia verə bilər, bunun nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər və (və ya) xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər.

Torpaq icarəsi haqqında qanunvericiliyin pozulmasında təqsirkar olan hüquqi və fiziki şəxslər Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyində müəyyən edilmiş qaydada məsuliyyət daşıyırlar.

Xüsusi hallar

99 illik icarəyə verilmiş kənd təsərrüfatı torpaqlarında yaşayış evi tikmək olmaz. Burada yalnız təsərrüfat üçün tikililər tikib, qurğular quraşdırmaq mümkündür. Verilən kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda evlərin tikilməsi və buna icazənin verilməsi isə artıq qanundan kənar olan hərəkətlərdir.

Ev tikmək məqsədilə alınan torpaq təyinatı üzrə fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün olmalıdr.

İcarə müqavilə şərtlərində göstərilir ki, torpaq təyinatı üzrə istifadə edilmədikdə, ümumiyyətlə istifadə olunmadıqda, torpaq qaydalara uyğun olmayan formada istismar olunduqda geri alına bilər. Həm qanunvericilikdə, həm də müqavilələrin özündə bu kimi qaydalar göstərilir.

Bundan əlavə torpağın təyinatını da dəyişmək mümkündür. Lakin bunun üçün həmin ərazidə dövlət əhəmiyyətli layihələr və digər bu kimi hallar baş verməlidir. Dövlət və ictimai ehtiyaclar üçün torpaqların məqsədli təyinatı və kateqoriyasının dəyişdirilməsi zərurəti yarandıqda torpağın yerləşdiyi ərazi üzrə yerli icra hakimiyyəti Nazirlər Kabineti qarşısında vəsatət qaldırır. Nazirlər Kabinetinin tapşırığı ilə aidiyyəti mərkəzi icra hakimiyyəti orqanlarının məsələyə rəyi verildikdən sonra, sifarişçi tərəfindən sənədlər Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinə təqdim olunur. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Torpaqların Dövlət İdarəetməsinin Təşkili üzrə Dövlət Agentliyi tərəfindən sənədlərin düzgün hazırlanması və rəylərin verilməsi bir daha araşdırılır. Əgər sənədlər qanuna müvafiq qayda və tələblər əsasında hazırlanıbsa, torpağın bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi ilə bağlı sərəncam verilməsi üçün Nazirlər Kabinetinə təqdim olunur. Hökumətin qərarı veriləndən sonra torpaq sahəsindən qərarda qeyd olunan təyinat üzrə istifadəyə icazə verilir.

Bağ təyinatlı torpaqların özəlləşdirilməsinə icazə verilir. Bağ sahəsi həm də fərdi yaşayış evi tikmə təyinatlı torpaqlarla eyni götürülür. Bağçılığı inkişaf etdirmək üçün həmin torpaqda mütləq yaşamaq lazımdır. Yaşayış üçün tikiliyə ehtiyac var və bu, elə fərdi yaşayış evi olmalıdır.

"Torpaq sahəsinin icarəsi müqaviləsi"-nin nümunəvi formasını yükləmək.

Yazı sonuncu dəfə 2020-04-24 tarixində yenilənib.